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max pool(www.ipfs8.vip):首批基础设施公募REITs资产剖析:招商蛇口产业园

2021年5月17日,首批基础设施公募REITs获中国证监会注册批准,标志着市场首批产物试点事情又迈出主要一步,随着询价通告的宣布,试点项目正式启动刊行程序。

首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单,其中博时招商蛇口(001979,股吧)产业园封锁式基础设施证券投资基金(简称“蛇口产园”)、红土创新盐田港(000088,股吧)仓储物流封锁式基础设施证券投资基金(简称“盐港REIT”)、华安张江光大园封锁式基础设施证券投资基金(简称“张江REIT”)、东吴苏州工业园区产业园封锁式基础设施证券投资基金(简称“东吴苏园”)和中金普洛斯仓储物流封锁式基础设施证券投资基金(简称“普洛斯”)5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目,其余4单为谋划权类项目。

一、蛇口产园底层资产概况

凭证生意所网站宣布的招募说明书等公然资料,蛇口产园公募REITs底层资产剖析总结如下:

二、蛇口产园资产特点剖析

从运营成熟、出租率稳固、规模适度的角度出发,原始权益人择优选取了两处优质产业园资产作为蛇口产园的初始资产,划分为位于深圳市南山区蛇口网谷的万融大厦和万海大厦。网谷系产业园是招商蛇口产业园板块下的旗舰产物,漫衍于广东深圳、江苏南京、山东青岛、湖北武汉等多个焦点都会,而位于深圳市南山区的蛇口网谷尤为优质。

蛇口网谷已生长成为深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一, 是具有特殊树模和历史意义的产业园,对于盘活存量资产、促进投资良性循环、 推动基础设施高质量生长、改造开放40周年再出发具有特殊树模意义,相符《国家生长改造委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 试点项目申报事情的通知》及《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报事情的通知》的相关指导精神,是具有特殊树模意义的项目。

(一)三区叠加焦点地带,区位优势显著

基础设施项目所在职位于深圳市南山区蛇口网谷产业园,是中国特色社会主义先行树模区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”焦点地带。

蛇口片区位于深圳南头半岛东南部,东临深圳湾片区。2011年,深圳市委、市政府相继颁布《前海深港现代服务业互助区条例》、《前海湾保税港区治理暂行设施》等相关条例,将前海定位为“特区中的特区”。 2018年11月,深圳市人民政府正式批复《中国(广东)自由商业试验区深圳前海蛇口片区及巨细南山周边区域综合设计》,深圳前海蛇口自贸片区于2015年4月27日挂牌确立,是中国(广东)自由商业试验区的一部门。

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片区总面积28.2平方公里,分为前海区块(15平方公里,含前海湾保税港区3.71平方公里)和蛇口区块(13.2平方公里),并凭证产业形态分为三个功效区:前海金融商务区、以前海湾保税港区为焦点的前海园区和蛇口工业区。

蛇口产园基础设施项目均位于蛇口工业区,重点生长网络信息、科技服务、文化创意等新兴服务业,与前海区块形成产业联动、优势互补。

同时,随着大湾区1小时经济圈的建设,蛇口网谷运输网络完善、高效,可实现与天下各大经济中央、大湾区焦点都会及深圳产业枢纽及商业中央慎密相连。万融大厦以及万海大厦将与地铁12号线的工业六路地铁站紧邻,预计将进一步增强区位优势,带来更高的空间使用需求。

(二)配套设施成熟、完善,谋划具备可连续增进潜力

两个基础设施项目所处的蛇口网谷片区已形成配套完善的产城综合体,可为园区入驻企业及员工提供全周期运营服务:园区内部配套网谷商业街,知足园区基础商业需求;园区周边漫衍多个购物中央、商业综合体和海上天下游客中央,形成多条理、全方位的商业配套设施;周边三公里辐射局限内有多个差异条理商务旅店;此外,邮局、电信、税务机关等公共服务机构举步即至,医院、学校、文化艺术中央等生涯配套设施齐全。

蛇口网谷配套成熟,公共服务设施齐全,谋划具备可连续增进潜力。

(三)产业生态系统健全,为入驻企业提供全方位增值服务

园区服务系统健全,并拥有全生命周期的产融联动系统,通过设置差异规模的产投基金,专注扶持孵化期和加速期企业生长,同时原始权益人的各产业园区为企业提供适配的产业空间载体,并对接招商局团体厚实的产业资源、场景资源和市场资源,形成完善的产业生态。

(四)租户群集水平高、收入稳固

基础设施项目以科技 文化的产业类客户为主,具有较强的产业集聚性,保障了租户和收入的稳固性。住手2020年终,产业类客户租赁面积占比到达75%以上、租户数目占比到达73%以上、收入占比到达71%以上,与蛇口网谷产业园的新一代信息手艺、物联网、电子商务、文化创意四大焦点产业集群定位匹配。基础设施项目2020年终加权平均出租率恢复至90%,租金减免前2020年营收实现同比增进,疫情时代仍显示坚挺。

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